부동산 양도소득세는 양도가액에서 취득가액과 필요경비를 빼 양도차익을 구하는 데서 시작합니다. 양도차익에서 장기보유특별공제를 빼면 양도소득금액이 되고, 여기서 기본공제 250만원을 빼면 과세표준이 됩니다. 과세표준에 세율을 곱한 산출세액에서 세액공제와 감면세액을 빼면 양도소득세 납부세액이 나옵니다. 지방소득세(양도소득분)는 신고 뒤 지방자치단체가 보내는 납부서로 따로 냅니다.
핵심 요약
- 양도가액 12억원 이하이고 1세대 1주택 비과세 요건(2년 이상 보유 등)을 갖춘 주택은 과세되지 않습니다. 12억원을 넘으면 초과 비율만큼만 계산합니다.
- 장기보유특별공제는 양도가액이 아니라 양도차익에 공제율을 곱해 구합니다. 1세대 1주택 고가주택을 2년 이상 거주했는지에 따라 공제표가 달라집니다.
- 실제 지출액으로 넣는 필요경비는 취득 부대비용·자본적지출·양도비처럼 정해진 항목이고, 증빙이 있어야 인정됩니다.
양도소득세는 어떤 순서로 계산하나요
국세청의 양도소득세 세액 계산 흐름은 계산을 12개 항목으로 나눕니다. 금액이 바뀌는 지점만 묶으면 다섯 단계입니다.
1단계 · 양도차익 구하기
양도가액에서 취득가액과 필요경비를 뺍니다. 각 금액이 실지거래가액인지, 확인할 수 없어 다른 가액을 쓰는지 정하면 이 단계가 끝납니다.
2단계 · 장기보유특별공제 빼기
양도차익에 보유·거주 기간별 공제율을 곱한 금액을 뺍니다. 남은 금액이 양도소득금액입니다.
3단계 · 기본공제 빼기
양도소득금액에서 감면대상 소득금액과 기본공제 250만원을 뺍니다. 남은 금액이 과세표준입니다.
4단계 · 세율 적용
과세표준에 세율을 곱하고 누진공제(구간별 세율 차이를 한 번에 보정하는 금액)를 뺍니다. 이 금액이 산출세액입니다.
5단계 · 감면·공제와 가산세 반영
산출세액에서 감면세액, 외국납부세액공제, 원천징수세액공제를 빼고 가산세를 더합니다. 감면은 소득금액 방식이면 3단계에서, 세액 방식이면 이 단계에서 한 번만 반영합니다. 남은 금액이 자진납부할 양도소득세입니다.
주택은 이 다섯 단계보다 비과세 여부를 먼저 봅니다. 양도일 현재 국내에 1주택을 2년 이상 보유한 1세대는 양도소득세가 과세되지 않습니다. 2017년 8월 3일 이후 조정대상지역에서 취득한 주택은 2년 이상 거주 요건도 갖춰야 합니다.
다만 양도 당시 실지거래가액이 12억원을 넘는 고가주택은 비과세 대상에서 빠집니다. 국세청 1세대 1주택 고가주택의 양도소득금액 계산 안내에 따르면 이때는 12억원 초과분만 과세합니다. 과세할 양도차익은 전체 양도차익에 (양도가액 − 12억원) ÷ 양도가액을 곱해 구합니다. 장기보유특별공제부터는 이렇게 구한 과세 대상 양도차익을 기준으로 계산합니다. 12억원 기준은 2021년 12월 8일 이후 양도분부터이며, 그 전에는 9억원이었습니다.
양도가액·취득가액·필요경비에는 각각 어떤 금액이 들어가나요
양도가액과 취득가액
양도가액은 양도 당시의 실지거래가액이고, 취득가액은 취득 당시의 실지거래가액입니다. 취득가액에는 매입가액과 함께 취득세, 법무사비용, 취득 때 낸 중개수수료 같은 부대비용이 들어갑니다.
국세청 명세서 서식은 취득 시 쟁송비 등을 취득가액에 더하고, 감가상각비는 빼도록 구성되어 있습니다. 취득 당시 실지거래가액을 확인할 수 없으면 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액 순서로 적용합니다. 이때는 필요경비 계산 방식도 달라집니다.
실지거래가액을 확인할 수 있는 경우
- 취득가액: 실제 매입가액에 취득세·부대비용을 더한 금액
- 필요경비: 설비비·개량비, 자본적지출액, 양도비의 실제 지출액
실지거래가액을 확인할 수 없는 경우
- 취득가액: 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액 순서로 적용한 금액
- 필요경비: 실제 지출액 대신 취득 당시 기준시가의 3%(미등기 자산은 0.3%)를 개산공제로 적용
필요경비로 인정되는 지출
취득가액 외의 필요경비는 자본적지출액과 양도비가 중심입니다. 자본적지출은 자산의 내용연수를 늘리거나 가치를 실질적으로 높이기 위해 쓴 수선비입니다.
| 구분 | 국세청 서식·안내의 예시 |
|---|---|
| 자본적지출액 | 용도 변경을 위한 개조, 엘리베이터·냉난방장치 설치, 피난시설 설치, 재해로 훼손된 건물 복구, 재개발부담금·재건축부담금, 자산가치를 늘리는 수선비 |
| 취득 후 쟁송비용·기타비용 | 취득 후 쟁송비용, 수익자부담금, 토지장애철거비, 도로시설비 |
| 양도비 | 양도 시 중개수수료, 신고서·계약서 작성비용, 공증비용, 인지대 |
| 채권 매각차손 | 국민주택채권·토지개발채권을 팔아 생긴 손실 |
증빙 요건도 함께 봅니다. 2016년 2월 17일 이후 지출한 자본적지출은 현금영수증, 신용카드영수증, 세금계산서, 계산서 같은 법정 증빙이 있어야 인정됩니다. 2018년 4월 1일 이후 양도분부터는 금융거래 증명서류로 실제 지출이 확인되는 경우도 인정됩니다. 항목별 기재 방법은 국세청 취득가액 및 필요경비계산 상세 명세서 안내에 정리되어 있습니다.
실무에서는 공사 계약서, 견적서, 대금 이체 내역을 한 묶음으로 보관하면 자본적지출인지 설명하기 쉽습니다.
장기보유특별공제율은 보유·거주 기간에 따라 어떻게 정해지나요
장기보유특별공제액은 양도차익에 공제율을 곱한 금액입니다. 국세청은 2021년 1월 1일 이후 양도분의 공제율을 두 가지 표로 안내합니다.
표1은 토지·건물을 3년 이상 보유한 경우에 씁니다. 3년 이상 4년 미만 6%에서 시작해 1년마다 2%포인트씩 올라, 15년 이상이면 30%입니다. 보유기간이 3년 미만이면 표1에 해당하는 공제율이 없습니다.
| 표1 보유기간(주요 구간) | 공제율 |
|---|---|
| 3년 이상 4년 미만 | 6% |
| 5년 이상 6년 미만 | 10% |
| 7년 이상 8년 미만 | 14% |
| 10년 이상 11년 미만 | 20% |
| 15년 이상 | 30% |
표2는 1세대 1주택 비과세 요건을 갖춘 고가주택을 보유기간 중 2년 이상 거주한 경우에 적용합니다. 그 밖의 토지·건물과 표2 요건을 갖추지 못한 주택은 표1을 씁니다.
표2는 보유기간 공제율과 거주기간 공제율을 더합니다. 두 기간이 각각 10년 이상이면 40%씩, 합계 80%가 됩니다. 거주기간이 2년 이상 3년 미만이면 8%를 적용하지만, 이때는 보유기간이 3년 이상이어야 합니다.
| 표2 기간(주요 구간) | 보유기간 공제율 | 거주기간 공제율 |
|---|---|---|
| 2년 이상 3년 미만 | 해당 없음 | 8% |
| 3년 이상 4년 미만 | 12% | 12% |
| 5년 이상 6년 미만 | 20% | 20% |
| 10년 이상 | 40% | 40% |
예를 들어 1세대 1주택 요건을 갖춘 고가주택을 10년 보유하고 그중 3년을 거주했다면, 보유 40%와 거주 12%를 더해 52%를 적용합니다. 이 공제액에도 12억원 초과분 비율을 곱한 금액만 반영합니다.
미등기 자산과 중과세율이 적용되는 조정대상지역 다주택자 주택은 장기보유특별공제를 받지 못합니다. 소득세법 제95조 제2항이 미등기양도자산과 제104조 제7항 각 호의 자산을 공제 대상에서 제외하기 때문입니다.
기본공제 250만원과 세율은 어떻게 적용하나요
양도소득기본공제는 1인당 자산 그룹별로 해마다 250만원입니다. 같은 해 같은 그룹 자산을 여러 건 팔아도 250만원 안에서 공제하며, 미등기 양도자산에는 적용하지 않습니다.
2년 이상 보유한 등기 부동산에는 소득세법 제104조 제1항 제1호의 기본세율이 적용되고, 기본세율은 종합소득세율과 같은 구간을 씁니다. 국세청 종합소득세 세율 안내의 최신 표 제목은 「종합소득세 세율 (2023~2025년 귀속)」입니다.
| 과세표준 | 세율 | 누진공제 |
|---|---|---|
| 1,400만원 이하 | 6% | - |
| 1,400만원 초과 5,000만원 이하 | 15% | 126만원 |
| 5,000만원 초과 8,800만원 이하 | 24% | 576만원 |
| 8,800만원 초과 1억5,000만원 이하 | 35% | 1,544만원 |
| 1억5,000만원 초과 3억원 이하 | 38% | 1,994만원 |
| 3억원 초과 5억원 이하 | 40% | 2,594만원 |
| 5억원 초과 10억원 이하 | 42% | 3,594만원 |
| 10억원 초과 | 45% | 6,594만원 |
산출세액은 과세표준에 세율을 곱하고 누진공제를 빼서 구합니다. 아래 예시도 이 표로 계산했습니다. 2026년 양도분은 신고 시점에 홈택스에서 해당 연도 세율표를 다시 확인합니다.
보유기간이 2년 미만이면 세율이 달라집니다. 국세청 양도소득세 세율 안내는 토지·건물·부동산에 관한 권리에 1년 미만 50%, 1년 이상 2년 미만 40%를 적용합니다. 주택과 조합원입주권은 2021년 6월 1일 이후 양도분부터 1년 미만 70%, 1년 이상 2년 미만 60%입니다.
미등기 자산은 70%이고, 비사업용 토지는 기본세율에 10%포인트를 더합니다. 조정대상지역 다주택자 주택은 보유 2년 이상이면 2주택은 기본세율에 20%포인트, 3주택 이상은 30%포인트를 더합니다.
다주택 중과 유예 종료와 경과조치
2022년 5월 10일부터 2026년 5월 9일까지 양도한 보유 2년 이상 주택에는 이 중과 대신 기본세율을 적용했습니다. 정부는 이 유예를 2026년 5월 9일에 종료했습니다. 5월 10일 이후 양도분에는 원칙적으로 중과세율이 다시 적용되고, 앞 절의 공제 배제도 함께 적용됩니다.
다만 2026년 4월 24일 정책브리핑 「5월 9일, 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료」는 경과조치를 둡니다. 5월 9일까지 토지거래허가를 신청하고, 허가 뒤 매매계약을 맺어 정해진 기간 안에 잔금을 치르거나 등기하면 중과가 적용되지 않습니다.
| 주택 소재지 | 잔금·등기 기간 | 한도일 |
|---|---|---|
| 강남구·서초구·송파구·용산구 | 매매계약일부터 4개월 | 2026년 9월 9일 |
| 2025년 10월 16일 신규 지정 조정대상지역 | 매매계약일부터 6개월 | 2026년 11월 9일 |
토지거래허가 대상이 아닌 주택은 2026년 5월 9일 이전에 매매계약을 체결해야 합니다. 가계약이나 허가 전 사전거래약정은 계약으로 인정되지 않습니다. 계약금 수령을 입증하는 금융거래내역 등 증빙도 필요합니다. 신규 지정 지역은 2026년 11월 9일까지 기한이 남아 있으므로, 중과 여부를 판단하기 전에 경과조치 요건부터 대조합니다.
예시로 계산하면 서식 칸에 무엇을 적나요
예를 들어 10년 보유한 상가 건물을 5억원에 팔았다고 가정합니다. 매입가에 취득세·법무사비용을 더한 취득가액은 3억원입니다. 증빙이 있는 확장 공사비 1,000만원과 매도 중개수수료 300만원이 있습니다. 등기된 자산이고, 감면과 같은 해 다른 양도분은 없습니다.
명세서의 ⑮ 칸 금액은 세율 구분별로 합산해 신고서 ④ 칸에 옮깁니다. 같은 해 이미 신고한 양도분이 있으면 ⑤ 칸에, 소득금액 방식 감면이 있으면 ⑥ 칸에 적은 뒤 ⑦ 기본공제로 넘어갑니다. 실제 세액은 자산 종류, 세율 구분, 감면 여부에 따라 달라집니다.
신고는 언제까지, 어떤 기준으로 하나요
토지·건물과 부동산에 관한 권리는 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고합니다. 예를 들어 3월 10일에 양도했다면 5월 31일까지입니다. 부담부증여는 증여일이 속한 달의 말일부터 3개월입니다.
확정신고 기간은 양도한 다음 해 5월 1일부터 5월 31일까지입니다. 비교과세는 여러 건 양도분을 합산해 다시 계산한 세액과 비교하는 방식입니다. 국세청은 부동산 등을 둘 이상 양도해 비교과세로 당초 산출세액이 달라지면 확정신고 대상으로 안내합니다. 기한이 공휴일, 토요일, 근로자의 날이면 다음 날까지 신고·납부할 수 있습니다.
지방소득세(양도소득분)는 국세청 질문답변 안내에 따라 처리합니다. 세무서에 양도소득세를 신고하면 지방자치단체가 신고기한의 다다음 달 10일 무렵 개인지방소득세 납부서를 보냅니다. 2020년 1월 1일 이후에는 납부서에 안내된 세액을 내면 신고한 것으로 봅니다.
국세청 양도소득세 가산세 요약표에 따르면 단순 무신고는 무신고 납부세액의 20%, 일반 과소신고는 과소신고 납부세액의 10%입니다. 부당한 방법으로 무신고하거나 과소신고하면 40%가 적용됩니다. 납부가 늦어지면 2022년 2월 15일 이후 기간에 하루 0.022%의 납부지연가산세가 더해집니다.
이럴 때는 국세청 상담·세무 전문가에게 먼저 확인합니다
- 1세대 1주택 비과세나 고가주택 해당 여부를 판단해야 하는 경우
- 취득 계약서가 없어 환산취득가액이나 감정가액을 써야 하는 경우
- 주택을 2년 미만 보유했거나 조정대상지역에 여러 채를 가진 상태에서 양도하는 경우
- 토지거래허가 신청일, 계약금 증빙, 잔금·등기 기한이 중과 경과조치 요건에 맞는지 판단해야 하는 경우
- 상속·증여받은 부동산이거나 부담부증여로 넘기는 경우
- 공사비가 자본적지출인지 단순 수리비인지 판단이 어려운 경우
정리
- 주택이면 1세대 1주택 비과세 요건, 양도가액 12억원 초과 여부, 다주택 중과와 경과조치 해당 여부를 먼저 확인합니다.
- 매매계약서, 취득세·법무사·중개수수료 영수증, 공사비 증빙을 모아 양도가액·취득가액·필요경비를 확정합니다. 필요경비에는 법정 증빙이나 이체 기록이 있는 지출만 넣습니다.
- 보유·거주 기간으로 표1·표2 공제율을 찾아 양도차익에 곱합니다(미등기·중과 대상은 제외).
- 기본공제 250만원을 빼고 보유기간·주택 수에 맞는 세율로 산출세액을 계산합니다.
- 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 안에 홈택스로 예정신고하고, 판단이 어려운 항목은 국세상담센터(126)에 먼저 문의합니다.
참고 자료
- 국세청 — 양도소득세 세액 계산 흐름
- 국세청 — 1세대 1주택 고가주택의 양도소득금액 계산
- 국세청 — 양도소득세 개요
- 국세청 — 장기보유특별공제율
- 국세청 — 양도소득세 세율
- 국세청 — 양도소득세 가산세
- 국세청 — 취득가액 및 필요경비계산 상세 명세서
- 국세청 — 양도소득과세표준 신고 및 납부계산서
- 국세청 — 양도소득세 신고납부기한
- 국세청 — 질문답변으로 알아보는 양도소득세 확정신고
- 국세청 — 종합소득세 세율
- 법제처 국가법령정보센터 — 소득세법 제95조(양도소득금액과 장기보유 특별공제액)
- 대한민국 정책브리핑 — 5월 9일, 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료(2026년 4월 24일)